Les propriétaires de biens immobiliers locatifs font face à un risque non négligeable d’impayés. Pour se protéger contre ce phénomène, il est nécessaire de prendre certaines précautions et d’adopter une attitude proactive. Dans cet article, nous examinerons les différentes stratégies à adopter pour se prémunir contre les impayés et les difficultés que cela peut causer. Nous examinerons également les différentes options de recouvrement de créance disponibles pour les bailleurs afin qu’ils puissent récupérer leur argent le plus rapidement possible.
Les soucis des propriétaires d’un bien immobilier sont souvent engendrés par des loyers non versés. Bien que ceci soit rarement le cas, il peut causer des désagréments. Il est possible de se prémunir contre ce genre de situation.
Avant de signer un contrat, faites une sélection minutieuse de votre locataire. Vous pouvez exiger une caution ou un cautionnement de sa part. Une assurance loyers impayés peut aussi être une solution adaptée. Un système de gestion de location peut en outre vous informer rapidement des retards de paiement. Utilisez une méthode amiable pour résoudre les impayés de loyer.
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Sélectionner avec soin son locataire
Faire une sélection prudente de ses locataires est un excellent moyen de se prémunir contre les impayés de loyer. C’est le minimum à faire avant de donner les clés de votre maison ou appartement. Il est essentiel de s’assurer de leur solvabilité. Nous vous recommandons d’examiner le dossier de location du prochain locataire de votre maison.
Ce dernier doit fournir des justificatifs tels que :
- Contrat de travail ;
- Bulletins de salaire récents ;
- Dernier avis d’imposition ;
- 3 dernières quittances de loyer.
Certains locataires peu scrupuleux peuvent fournir des faux documents. Il est important de vérifier la sincérité des informations fournies. Un locataire peut être considéré comme disposant de moyens suffisants lorsque le loyer représente entre 25 et 33 % de ses revenus mensuels. Sur cette base, vous pouvez déterminer dans quelle mesure faire confiance à votre locataire.
Demander une caution à son locataire
Vous pouvez réclamer à votre locataire une caution ou un cautionneur pour vous protéger contre des impayés de loyer. Il a le choix entre différents types de garanties.
Le cautionneur physique
Le locataire peut choisir une personne physique comme garant. Il peut s’agir d’un de ses amis ou d’un membre de sa famille. Cette personne doit s’engager devant vous pour payer le loyer en cas d’impayé. Vous pouvez recourir à un recours en remboursement pour récupérer les sommes dues.
La caution morale
Le locataire peut fournir une caution morale qui est en général une société. Il s’agit de startups spécialisées dans la gestion locative qui vous protègent contre les loyers non payés. La mise en place de cette garantie est gratuite. Le locataire doit s’occuper de ces formalités.
Le cautionneur en ligne
Vous pouvez aussi avoir recours à un cautionneur en ligne. Cette option est envisageable si le locataire ne peut pas trouver un cautionneur parmi ses proches. Le cautionneur en ligne a accès aux informations et au compte du locataire. Vous êtes ainsi certain d’avoir un locataire solvable et de toucher vos loyers à temps.
La caution bancaire
La caution bancaire est envisageable pour vous protéger des impayés de loyer. La banque du locataire s’engage à honorer les obligations de celui-ci, en cas de difficultés de paiement.
Pour que la caution bancaire soit valable, le locataire doit verser plusieurs loyers sur un compte bloqué. Vous pouvez alors demander un déblocage des fonds si le locataire ne paie pas ses loyers.
La caution Visale
La caution Visale est assurée par Action Logement pour le compte du locataire. L’organisme se porte garant pour 36 mois de loyers. Vous avez la possibilité de saisir Action Logement en cas de loyers impayés. Le locataire pourra alors régler sa dette auprès de la structure. Cette option ne s’adresse pas à tous.
Souscrire à une garantie loyers impayés
La souscription à une garantie loyers impayés peut être une autre solution fiable pour se prémunir contre les loyers non payés. En optant pour une assurance, vous pouvez continuer à toucher vos mensualités auprès de la compagnie d’assurance. Et ce, même si le locataire est en défaut de paiement.
La protection que proposent certaines garanties va bien au-delà des mensualités non payées. Elles couvrent également la détérioration immobilière provoquée par le locataire et son départ prématuré. Certaines assurances remboursent jusqu’à 36 mois de loyers impayés alors que d’autres ne paient que 90 000 € au maximum. Les assurances privées remboursent en moyenne entre 300 et 600 €.
La souscription à une garantie loyers impayés ne peut se faire à la légère. Vous devez prendre le temps de comparer toutes les offres disponibles afin de choisir celle qui est la plus rentable. Il est essentiel de respecter strictement votre contrat pour éviter une prématurée rupture de ce dernier.
Veiller à une gestion immobilière stricte
Une bonne gestion de vos biens immobiliers mis en location peut vous aider à éviter des mauvaises surprises en matière d’impayés de loyers. Il est donc primordial d’être intransigeant dès les premiers signes. N’attendez pas trop longtemps avant de lancer la procédure de recouvrement, afin de limiter les dommages.
En outre, vous avez plus de chances de récupérer les garanties plus rapidement. Utilisez un logiciel de gestion locative pour améliorer votre efficacité et être averti en temps et en heure des impayés de loyers, et ainsi avoir suffisamment de temps pour agir.
Quels sont les recours à prendre à l’encontre des impayés de loyers en immobilier locatif ?
Malgré tous les mécanismes de prévention mis en place, les impayés de loyers en immobilier peuvent toujours survenir. Le retard de paiement ne signifie pas toujours qu’il s’agit d’un locataire de mauvaise foi. Il est donc important d’envoyer un courrier afin d’en savoir plus sur la situation. Il est possible de recourir à des négociations amicales pour recouvrer la dette.
Vous devez vous mettre à la place du locataire qui, peut-être, rencontre des difficultés. Le manque de paiement peut être dû à un changement bancaire, un divorce, un licenciement ou un retard de salaire.
La négociation peut déboucher sur un échelonnement de la dette ou sur l’abandon des créances. C’est également le moment de vous tourner vers le garant du locataire. Si cette méthode s’avère infructueuse, un commandement de payer peut être envoyé.
Si aucun effet n’est constaté, vous pouvez lancer une action en justice. La procédure aboutira à la résiliation du contrat de location.
Rédaction d’une mise en demeure pour réclamer des loyers impayés
Vous souhaitez réclamer vos loyers impayés ? Il est alors indispensable d’envoyer une mise en demeure en bonne et due forme. Ce document doit être signé et imprimé en double exemplaire. Il doit bien sûr comprendre les coordonnées du locataire et le motif de la lettre. Vous pouvez trouver des modèles de lettre sur Internet à télécharger. Pensez à envoyer la mise en demeure 15 jours après le constat des loyers impayés.
Quel est le laps de temps pour le propriétaire d’exiger le remboursement des loyers impayés ?
Par la signature du bail, le propriétaire obtient le droit de demander le remboursement des loyers impayés. Si le locataire ne remplit pas ses obligations, le propriétaire peut résilier le contrat et déloger le locataire. Pour exercer cette faculté, la loi ALUR du 24 mars 2014 autorise 3 ans à partir de la date de l’arriéré pour le propriétaire d’agir. L’action du propriétaire devrait être basée sur la situation du locataire.
Vidéo: les points à éviter concernant la location d’un bien immobilier
Quelle est la meilleure façon de se protéger des impayés en immobilier locatif ?
Réponse:
La meilleure façon de se protéger des impayés en immobilier locatif est d’effectuer une bonne vérification des locataires potentiels. Cela comprend la vérification des antécédents de crédit, de références et de vérification des revenus. Il est également important de se protéger en ayant des clauses de sécurité adéquates dans le bail et en s’assurant que les locataires signent le bail révisé et le règlement intérieur.
Quels sont les risques associés aux impayés en immobilier locatif ?
Réponse:
Les risques associés aux impayés en immobilier locatif sont la perte du loyer, des frais de justice et des frais de recouvrement des loyers impayés. En outre, si la dette des loyers impayés est trop importante, cela pourrait mettre en danger la propriété et sa liquidité.