Aujourd’hui, de plus en plus de personnes cherchent à acheter un bien immobilier, et la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) offre un moyen intéressant et rentable de réaliser cet objectif. Dans cet article, nous vous expliquerons pourquoi et comment créer une SCI pour acheter un bien immobilier. Nous vous expliquerons les avantages et les inconvénients de créer une SCI, ainsi que les étapes à suivre pour créer et gérer une SCI. Enfin, nous vous donnerons quelques conseils pour vous assurer que votre SCI est mise en place correctement et que vous pouvez en tirer le meilleur parti.
Voulez-vous acheter en commun un bien immobilier ? Une Société Civile Immobilière (SCI) est une solution parfaite. Elle permet de tirer profit de nombreux avantages et de gérer de manière plus pacifique votre propriété. Avec une fiscalité claire et une exemption dans le transfert du patrimoine, la SCI vous aide à contourner certains désagréments liés à la copropriété. Consultez cet article pour en apprendre davantage sur la création et le fonctionnement de ce type de société.
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À quoi sert une SCI ?
Une Société civile immobilière est une société civile spécialisée dans l’achat et la gestion de biens immobiliers. Elle est régie par les articles 1832 (et suivants) et 1845 (et suivants) du Code civil. C’est un outil juridique parfait pour les investissements immobiliers, mais elle ne permet pas d’exercer des activités commerciales.
La mise en place d’une SCI permet à des personnes multiples d’investir dans un même bien immobilier. Elle aide également à le gérer efficacement et, surtout, facilite sa transmission.
Il existe diverses formes de SCI dont les plus connues sont décrites ci-dessous.
SCI de gestion ou de location
C’est le type le plus répandu. Il vous permet d’acheter un portefeuille immobilier à l’aide des fonds collectés auprès des nombreux associés. Le bien acquis est ensuite loué. Les loyers sont ensuite répartis entre les associés en fonction de leur participation au capital de la SCI. L’objectif est donc de rentabiliser l’investissement initial à long terme.
SCI multipropriété
Aussi appelée SCI de jouissance à temps partagé, cette forme de société permet l’acquisition d’une résidence ou d’une maison secondaire partagée. Le bien est réparti entre les différents associés selon le montant du capital qu’ils détiennent chacun dans la société. La répartition est faite pour l’utilisation effective du logement.
SCI construction-vente
Cette forme de société permet d’acheter des biens immobiliers et des terrains à revendre. Elle ne s’adresse pas aux particuliers, mais uniquement aux professionnels de l’immobilier.
SCI familiale
Le point fort de cette forme de SCI est la cession du patrimoine immobilier familial de génération en génération. La transmission est limitée à un cadre familial. Chaque actionnaire (associé) de la société a des droits à faire valoir. Il s’agit d’un ou de plusieurs biens immobiliers hérités par voie successorale.
En cas de décès, la transmission est allégée sur le plan fiscal. Les parts sociales sont réparties selon les règles qui régissent toute SCI. C’est donc un moyen avantageux pour ceux qui souhaitent hériter.
SCI d’attribution
Cette forme d’entreprise immobilière non commerciale permet d’acheter un bien immobilier et de le diviser entre associés. Elle offre une plus grande précision dans la répartition des lots entre les propriétaires associés.
Par exemple, lors de l’acquisition d’un immeuble, chaque membre de la société devrait posséder un ou plusieurs logements. De plus, il convient de souligner que la SCI d’attribution a une durée de vie restreinte. Elle est dissoute une fois le bien réparti.
Quelle est l’utilité d’une société civile immobilière ?
Les investissements immobiliers – maison, appartement, etc. – avec une SCI offrent de nombreux atouts et sont très flexibles et autonomes. Nous évoquons ci-dessous les raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs font le choix de la SCI.
Améliorer la capacité d’emprunt
L’achat avec une SCI aide à gonfler votre capacité d’emprunt, en particulier à plusieurs, selon le nombre d’associés. Votre situation financière se consolide et la banque se base sur votre solvabilité pour déterminer votre capacité d’emprunt.
Se constituer des partenaires d’affaires
L’achat avec une SCI est l’occasion de travailler avec des associés, des amis ou des membres de la famille. Cela multiplie les possibilités d’investissement et facilite l’obtention de financements supplémentaires.
Partager les dépenses et les charges
La SCI permet également de partager les coûts liés à l’acquisition et l’exploitation d’un bien immobilier. Chaque associé prend en charge les dépenses liées à l’entretien, la taxe foncière et la taxe d’habitation, ainsi que les frais des travaux et autres coûts supplémentaires.
Gestion optimale du patrimoine immobilier familial
La SCI est un moyen efficace de gérer le patrimoine immobilier familial. Elle vous épargne le régime de l’indivision et permet aux héritiers de devenir propriétaires de leur partie du bien proportionnellement. Dans une SCI, chacun est propriétaire de sa part sociale.
Profiter de la responsabilité non limitée
Les associés d’une SCI ne sont pas personnellement responsables des emprunts, leur responsabilité étant illimitée. Les créanciers s’adressent d’abord à la SCI avant de s’adresser aux associés. Si la SCI doit 100 000 €, la responsabilité des associés ne s’élève qu’à la part restante après déduction de leurs apports.
Voici ce que cela implique :
- Votre responsabilité ne se limite pas à vos apports dans le capital social de la SCI. Si vous avez contribué à hauteur de 40 000 € et que le montant à rembourser est de 60 000 €, les créanciers ne peuvent réclamer que 20 000 € de votre patrimoine personnel.
- Chaque associé est personnellement responsable des obligations de la SCI proportionnellement à sa part du capital. En cas de dette, les créanciers demandent à chaque associé de payer ce qu’il doit.
Comment constituer une Société Civile Immobilière ?
La création d’une SCI en France requiert de s’inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce compétent. Pour cela, vous devez constituer un dossier incluant des informations et des documents spécifiques, comme :
- Les statuts de la SCI : ceux-ci sont nécessaires pour créer votre SCI, car ils énoncent les faits principaux de l’entreprise ainsi que les règles d’organisation et de fonctionnement de votre SCI
- Le formulaire MO : c’est un document Cerfa qui permet de signaler tous les renseignements relatifs à votre SCI (siège social, régime fiscal, gérant, etc.).
- L’attestation de publication/parution : elle atteste que votre SCI a bien été annoncée dans une parution ou un journal d’annonces légales.
- La déclaration des bénéficiaires/associés de la SCI : elle permet de connaître les personnes physiques qui contrôlent plus de 25% du capital de la société civile immobilière.
- L’attestation de domiciliation : elle est simplement l’adresse du siège social de votre SCI.
Remarque Le Kbis de la société civile immobilière est fourni une fois que le greffe a contrôlé et validé le dossier de création de votre société. Prenez donc le temps de définir les statuts et l’objet social de votre société.
Comment fonctionne une Société Civile Immobilière ?
Les règles du fonctionnement d’une Société Civile Immobilière (SCI) sont définies dans ses statuts. Ces statuts doivent offrir une certaine flexibilité et prévenir tout conflit entre les associés. Ils peuvent notamment aborder :
- La durée du mandat du gérant ;
- Les modalités de vote à la majorité lors des assemblées ;
- Les conditions en cas de cession ou d’échange de parts ;
- Les dispositions d’autorisation en cas d’entrée ou de sortie de la société, etc.
En pratique, le gérant s’occupe des opérations quotidiennes. Les décisions majeures sont souvent prises en assemblée générale et leurs instigateurs sont déterminés par les statuts.
De plus, l’administrateur doit faire approuver les comptes de l’exercice par l’assemblée des associés dans les six mois qui suivent la clôture de l’exercice. La notification des membres de l’assemblée générale doit être envoyée par lettre recommandée au moins quinze jours avant la date de l’assemblée ; l’ordre du jour doit y figurer.
Après chaque session de l’assemblée ou après chaque décision prise, un procès-verbal est rédigé et signé par le gérant (si prévu dans les statuts).
Si la SCI choisit de payer l’impôt sur les sociétés, une comptabilité doit être tenue afin de permettre aux associés de comprendre leurs droits au sein de la société civile immobilière, ainsi que d’évaluer les comptes et d’autoriser l’entrée et la sortie de nouveaux associés. Il faut également déclarer les recettes et les dépenses de l’exercice pour en calculer le résultat comptable.
Quels sont les privilèges et les devoirs des associés d’une SCI ?
Le statut d’actionnaire d’une SCI implique des avantages et des responsabilités, notamment :
- Prendre part aux décisions importantes de la SCI : validation des comptes, nomination ou révocation du gérant, sanction du gérant, décisions outrepassant les attributions du gérant, etc. ;
- Convoquer une assemblée générale extraordinaire par lettre recommandée.
- Demander des explications au gérant sur des sujets spécifiques liés à la société civile immobilière ;
- Modifier les statuts ;
- Avoir accès à la documentation ou à certaines archives reçues ou créées par la SCI ;
- Voter lors des sessions de l’assemblée générale (AG) ;
- Transférer ou vendre ses parts à un tiers.
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Quel est l’intérêt de créer une SCI pour acheter un bien immobilier ?
Réponse : La création d’une SCI permet de mutualiser un patrimoine immobilier entre plusieurs associés tout en bénéficiant des avantages fiscaux offerts par la loi.
Comment créer une SCI ?
Réponse : La création d’une SCI peut se faire en ligne ou avec l’aide d’un professionnel (avocat, notaire, etc.). Elle doit être enregistrée auprès du Centre des Impôts des non-résidents et des déclarations doivent être faites auprès des services fiscaux.
Quelles sont les formalités à remplir pour acheter un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI ?
Réponse : Pour acheter un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI, il faut remplir des formalités administratives et légales (enregistrement auprès du Centre des Impôts des non-résidents, publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, déclaration de la société auprès des services fiscaux, etc.).
