Investir en SCPI : définition, fonctionnement, avantages et risques

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L’investissement en SCPI est un moyen de diversifier votre portefeuille et de bénéficier des avantages de la propriété immobilière sans les tracas de la gestion d’un bien immobilier. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des produits d’investissement immobiliers qui sont gérés par une société spécialisée. Ces SCPI offrent une diversification et un potentiel de rendement intéressant pour les investisseurs. Dans cet article, nous allons vous donner une définition de la SCPI, expliquer son fonctionnement et vous présenter les avantages et les risques associés à l’investissement en SCPI.

Investir dans un bien loué avec un petit budget est désormais possible grâce à une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Cette forme d’investissement est l’une des plus puissantes et efficaces des fonds d’investissement français et vous donne la possibilité de posséder et de gérer un actif immobilier collectivement. Cependant, en raison des risques inhérents, ce type d’investissement doit être abordé avec précaution. Dans cet article, découvrez tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans l’investissement en SCPI.

Qu’est-ce que la SCPI ?

La SCPI est une entreprise d’investissement autorisée à vendre des parts aux institutionnels et aux particuliers. Elle a été conçue dans le but de acheter et de gérer des biens immobiliers pour le compte de ses investisseurs.

Il existe deux types de sociétés civiles de placement immobilier en France :

  • La SCPI d’entreprise : cette société se spécialise dans la gestion des immeubles et/ou actifs commerciaux.
  • La SCPI d’habitation : elle s’occupe de gérer des biens immobiliers à usage résidentiel. Ce type de société bénéficie de certaines exonérations fiscales. 

Investir en SCPI vous donne la possibilité de placer votre argent dans un bien immobilier loué sans recourir à un notaire. Le fait d’acheter des parts d’une SCPI vous évite aussi de devoir gérer personnellement votre actif immobilier.

La SCPI est différente d’une Société Civile Immobilière (SCI). Cette dernière est une société à responsabilité non limitée qui peut être utilisée pour acquérir et gérer des biens immobiliers sans possibilité de mener des activités commerciales.

Les sociétés civiles de placements immobiliers sont autorisées en France depuis 1970. Conformément à la législation française, les SCPI ne peuvent pas investir dans des actions ou des obligations. Elles ne peuvent acheter que des biens immobiliers. La majorité des SCPI optent pour des actifs immobiliers liés à l’activité commerciale ou industrielle.

Certaines préfèrent acheter des propriétés neuves, qu’elles pourront revendre plus tard à un bon prix. En fin de compte, chaque SCPI possède une stratégie unique de gestion de son patrimoine immobilier. Il existe actuellement plus de 200 SCPI en fonctionnement en France, dont les plus grandes détiennent plus de 100 immeubles.

Accès Valeur Pierre, Crédit Mutuel Pierre 1, Edissimmo, Elysées Pierre, Immorente, Selectinvest 1, Notapierre, ou encore Rivoli Avenir Patrimoine sont quelques-unes des plus grandes SCPI, chaque société ayant une capitalisation de plus de 1 milliard d’euros.

Qu’est-ce qu’une Société Civile de Placement Immobilier ?

Une SCPI est une société spécialisée dans l’achat, la vente et la gestion de biens immobiliers. Elle est alimentée par des investissements des actionnaires. Les fonds sont utilisés pour acheter des propriétés qui sont ensuite louées, entretenues et dont la valeur est surveillée dans le temps. Les actionnaires reçoivent alors leur part de loyer en fonction de leur nombre de parts. Les bénéfices sont distribués régulièrement. La diversification des actifs, par type et par géographie, répartit le risque et permet de limiter les pertes.

Il est possible de devenir actionnaire en achetant des parts au comptant ou à crédit. Les dividendes obtenus sont en moyenne compris entre 4 et 6 %.

Immeuble d'une SCPI

Avantages à investir dans une SCPI

Investir en SCPI offre des avantages différents de ceux que l’on obtient lorsque l’on crée une SCI. Nous vous détaillons ci-dessous les principaux.

Profiter des connaissances en immobilier des professionnels

Investir en SCPI ou acheter des parts d’une SCPI vous permet de ne pas avoir à effectuer de nombreuses recherches pour déterminer où placer votre argent. La tâche complexe est déléguée à une société de gestion agréée par l’AMF, qui est rétribuée par des commissions sur les loyers perçus.

Le plan d’investissement est décidé par le gestionnaire. Celui-ci choisit, évalue le potentiel et vérifie les risques de mise en location des biens immobiliers. Certaines SCPI spécialisées permettent d’investir dans un type de bien précis (habitations, bureaux, commerces, etc.). Vous bénéficiez alors de l’expérience des professionnels pour gérer votre SCPI.

Laisser un tiers qualifié gérer la location du bien

Les SCPI sont une solution clé en main, qui permet d’accéder à l’actionnariat immobilier avec des fonds limités. Elles sont adaptées aux personnes qui n’ont pas le temps, l’envie ou les connaissances pour gérer directement leur patrimoine immobilier. Investir en SCPI vous épargne donc la responsabilité de la gestion des biens loués.

C’est la société de gestion qui s’en occupe, en échange d’une redevance. Elle détermine les locataires, signe les baux, perçoit les loyers, effectue les réparations nécessaires, etc. Elle veille également à l’entretien des biens loués et peut en vendre certains si nécessaire.

Équilibrer risque et rendement

Investir dans une SCPI vous permet de devenir le propriétaire indirect d’un patrimoine immobilier. Ce portefeuille se compose de plusieurs biens résidentiels et/ou professionnels loués à divers locataires. La diversité des biens offre un rapport risque/rendement avantageux.

Des performances exceptionnelles malgré la crise

Selon certaines sources, les SCPI françaises n’ont pas connu de rendement moyen inférieur à 4% sur les 30 dernières années. En 2019, l’indicateur TDVM affichait 4,40%. Malgré la pandémie et les loyers impayés, les perspectives pour 2020 sont restées très positives.

Les SCPI sont résilientes même pendant une crise. Elles sont moins volatiles que d’autres formes d’investissement et produisent des rendements remarquables.

Quels sont les dangers liés à un investissement dans une SCPI ?

Le taux de rentabilité moyen d’une SCPI est limité à 4,5 % par an. A cause de ce maximum, beaucoup d’investisseurs ne s’intéressent pas à ces fonds de placement immobilier. Mais il faut garder dans l’esprit que le gain sans risque n’existe pas. Voici les principaux périls d’un investissement dans une SCPI.

Risques liés au marché

Le marché immobilier n’est pas stable. Il peut être affecté par de nombreuses variations, qui influencent le rendement des SCPI. Les menaces liées au marché sont :

  • Les imprévus du marché : il s’agit des circonstances qui causent une diminution des valeurs immobilières sur le marché. Il peut s’agir de pandémies, de crises géopolitiques, de crises financières ou économiques, etc.
  • Un portefeuille pas diversifié : les SCPI qui ne possèdent pas un portefeuille immobilier varié sont les plus exposées aux imprévus du marché. 

Risques liés aux parts de SCPI

Les parts d’une SCPI ne sont pas faciles à céder comme les actions d’une entreprise cotée en bourse. Il n’est pas possible de les vendre dans une courte période. Cela peut prendre plusieurs semaines, voire des mois avant de conclure la vente. Cette catégorie de risques concerne : le risque lié à la liquidité des parts de la SCPI et le risque lié à une fiscalité inadaptée

Risques liés au gestionnaire de SCPI

Les sociétés de gestion des SCPI font face à des divers périls quotidiennement. Leur mission est d’améliorer la compétitivité de la société dont elles s’occupent. On peut toutefois distinguer plusieurs dangers, dont :

  • La baisse de la valeur des parts de la SCPI : elle est intrinsèquement liée à la valeur des biens immobiliers. Plus la valeur des biens est élevée, plus les parts de SCPI le sont aussi. Le prix d’une part de SCPI varie donc selon la conjoncture du marché immobilier et la façon dont le gestionnaire estime les biens immobiliers.   
  • La chute du rendement des SCPI : le rendement d’une SCPI est fonction du taux d’occupation financière (TOF) de ses actifs immobiliers. Un TOF inférieur à 85 % entraîne inévitablement une baisse des revenus des SCPI.  
  • La faillite de la société de gestion des SCPI : il est possible que la société de gestion de votre SCPI soit sur le point de faillir. Cela représente un danger pour votre SCPI. Il est donc important de se renseigner sur certaines informations avant de choisir un gestionnaire.

Bonus Clip : Inflation et opportunités d’investissement en Société Civile de Placement Immobilier

Quelle est la définition d’une SCPI ?

Réponse : Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société qui permet aux investisseurs de participer au financement de l’immobilier sans avoir à acheter un bien. Les capitaux des investisseurs sont collectés par la SCPI et investis dans des actifs immobiliers diversifiés.

Comment fonctionne une SCPI ?

Réponse : Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et la société reçoit leurs capitaux. Ces capitaux sont ensuite investis dans des biens immobiliers, tels que des immeubles résidentiels, des immeubles commerciaux, des entrepôts ou des terrains. La SCPI gère la propriété et récolte les loyers et autres revenus générés par les biens. Les revenus sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes.

Quels sont les avantages et risques de l’investissement en SCPI ?

Réponse : Les avantages de l’investissement en SCPI incluent un rendement régulier et une diversification. Les risques sont liés à la volatilité des marchés immobiliers et à l’absence de liquidité des investissements. Il est également important de noter que les SCPI sont des investissements à long terme et peuvent prendre du temps pour atteindre leurs objectifs.

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